不動産売却専門家の草留です。
2025年4月に施行された建築基準法の改正により、これまで木造2階建て住宅などに適用されていた「4号特例」の範囲が大幅に縮小されました。これにより、不動産売買やリフォームを前提とした取引では、これまで以上に注意すべき点が増えています。この記事では、不動産売買の現場で実際に直面しやすいリスクや、買主様に十分に説明すべき内容をわかりやすく解説します。
2025年改正でどう変わった？
2025年4月の改正により、構造関係規定の審査が省略される範囲が以下のように縮小されました。
【新たな対象（特例適用建築物）】
- 木造で平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物
つまり、木造2階建てで延べ面積が200㎡を超える建物や、地階を有する木造住宅は、今後「新2号建築物」として構造審査が必須になります。
不動産売買で想定される影響
① 将来的な再建築や増改築に制限が生じる可能性
従来は「4号特例」により確認申請が容易だった物件も、今後は審査のハードルが上がり、構造面での不備があると確認が下りない可能性があります。特に、売買時点で建物の築年数が古く、耐震性能に不安がある場合などは、
「再建築不可」「改築不可」と判断されるケースもあります。
② セットバック規制やがけ条例の影響
セットバック対象地に建つ建物では、リフォームや再建築時にセットバック部分が建物の一部として扱われていると、確認申請が認められない可能性があります。これにより、大規模修繕や増改築を目的とした購入が頓挫する事例も出ています。
③ 大規模修繕・模様替えに対する確認申請の要否
以下のようなケースでは、建築確認が必要になるかどうかに注意が必要です。
- 平屋で延べ面積200㎡以下の建物であれば、増築・改築でない限り、大規模修繕・模様替えは確認不要。
- 延べ面積200㎡を超える建物や2階建て以上の木造住宅は、「新2号建築物」として、たとえ面積が変わらない大規模修繕でも、確認申請が必要なケースがあります。
買主様への説明責任がさらに重要に
不動産売買契約において、買主が「将来リフォームできる」「建て替えが可能」と誤認したまま購入してしまうと、後々トラブルに発展しかねません。
特に、以下のような物件については、事前に説明し、重要事項説明書等にも明記しておくことが大切です。
- セットバック規制がかかっている
- がけ条例の制限を受ける可能性がある
- 構造審査が必要になる「新2号建築物」に該当する
ご相談ください！！
2025年の法改正により、「建てられる」・「直せる」と思っていた建物でも、今後は確認申請が下りずに思うようなリフォームができない可能性が出てきました。不動産売買の現場では、買主様の将来的な活用計画までしっかりヒアリングし、必要な情報提供を怠らないようにすることが重要です。
法改正による影響がご不安な方、これから不動産の売買を検討されている方は、ぜひ一度、私「草留」までご相談ください。安心・納得のいく取引をご提案させていただきます。
