皆さんこんにちは。
私は薩摩川内市を拠点に、不動産売却専門家として活動している草留裕也です。
「親から土地を相続したけれど、自分では使う予定がない」
「遠方にある土地なので、管理するのが大変」
「売りたいけれど、こんな土地を買ってくれる人がいるのか分からない」
相続した土地について、このようなお悩みをお持ちではありませんか？
土地は所有しているだけでも固定資産税がかかり、草刈りなどの管理が必要になる場合があります。
特に、遠方にある土地や長年使っていない土地の場合、「このまま持ち続けていていいのだろうか」と不安になる方もいらっしゃいます。
そんな方に知っていただきたい制度の一つが、「相続土地国庫帰属制度」です。
今回は、この制度について、実際に利用する場合にどのような費用や書類が必要なのか、そして不動産売却の立場から「国に返す前に売却を検討する」という選択肢についてもお話しします。
相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈によって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に、その土地を国に引き渡すことができる制度です。令和5年（2023年）4月27日から始まりました。
例えば、
「遠方に住んでいて利用する予定がない」
「今後も使う予定がない」
「土地の管理を続けることが負担になっている」
といった相続人の方が、土地を手放すための選択肢の一つとして利用できる制度です。ただし、
「いらない土地なら、どんな土地でも国が引き取ってくれる」という制度ではありません。
一定の条件を満たす必要があります。
国に引き取ってもらうには条件があります
相続土地国庫帰属制度では、土地の状態などについて一定の要件が設けられています。
例えば、
・建物が建っている土地
・担保権などの権利が設定されている土地
・境界が明らかでない土地
・所有権について争いがある土地
・一定の要件に該当する崖がある土地
・管理や処分をするために過分な費用や労力が必要となる土地
などは、国庫帰属の対象外となったり、不承認となったりする場合があります。
つまり、「使っていない土地だから国に返せる」という単純な話ではありません。
土地の状態や権利関係などを確認したうえで、制度を利用できるか判断する必要があります。
実際にいくらかかる？審査手数料は1筆14,000円
相続土地国庫帰属制度を利用する場合、申請時に審査手数料が必要です。審査手数料は、
土地1筆につき14,000円です。
例えば、相続した土地が3筆あれば、審査手数料だけで42,000円になります。
そして、申請すればすぐに国が引き取ってくれるわけではありません。
必要な書類を提出し、土地が国庫帰属の要件を満たしているか審査を受けることになります。
申請にはどんな書類が必要？
申請にあたっては、申請書のほか、土地の状況を確認するための資料などが必要になります。
例えば、
・土地の図面
・隣接地との境界が分かる写真
・土地の形状が分かる写真
・申請者の印鑑証明書
・遺贈によって取得した土地の場合は、遺言書など遺贈を受けたことを証明する書類
などです。つまり、単に「この土地はいらないので国に返したい」と申請するだけではありません。
その土地がどのような土地なのかを確認し、必要な資料をそろえて申請する必要があります。
さらに「負担金」も必要です
ここが、この制度を検討する際に特に知っておいていただきたいポイントです。
審査に通って国庫帰属が承認された場合でも、土地を国に引き取ってもらうためには「負担金」を納める必要があります。
この負担金は、国が土地を管理するために必要となる費用を、一定期間分まとめて負担するものです。
原則として、土地の種類によって負担金が決められています。
例えば、
宅地・田畑などは、原則20万円
雑種地・原野なども、原則20万円
となっています。
ただし、ここには注意点があります。
「原則20万円」なら、何筆でも20万円というわけではありません。
負担金の計算では、土地が隣接しているか、また隣接する土地の地目が同じかという点が重要になります。
例えば、同じ所有者が、
「隣り合った土地を複数筆所有している」
という場合でも、隣接している土地の地目が同じであるなど、一定の条件を満たすことで、一つの土地として負担金を算定できる場合があります。一方で、同じ所有者が所有している土地であっても、土地と土地が離れている場合は、別々に扱われ、それぞれについて負担金が必要となる場合があります。
また、隣接していても地目が同じではない場合などは、負担金の算定方法が変わる可能性があります。そのため、
「自分が所有している土地だからまとめて20万円」とは限りません。
複数の土地を所有している方は、土地の位置関係や地目などを確認したうえで、実際にどのくらいの負担金が必要になるのかを確認することが大切です。
また、市街化区域や用途地域が指定されている地域内の宅地・農地などについては、面積に応じて負担金が変わる場合があります。森林についても、面積などによって負担金が異なります。
つまり、土地の種類や場所、面積、隣接状況などによって、実際に必要となる負担金は変わってきます。
「国に返せば一律20万円」ではないということを覚えておきましょう。
2026年7月末時点で、どのくらい利用されている？
では、実際にこの制度はどのくらい利用されているのでしょうか。法務省が公表している最新の統計によると、2026年7月31日時点で、申請件数は5,863件。
そのうち、国庫帰属となった土地は3,008件となっています。
申請されたすべての土地が、そのまま国に引き取られるわけではありません。
制度を利用するためには、土地が要件を満たしているかを確認し、必要な書類をそろえて申請する必要があります。
ここで、不動産会社として一つお伝えしたいことがあります。それは、「国に引き取ってもらう前に、その土地を売却できないか確認してみる」ということです。
相続した土地に少しでも市場価値があるのであれば、第三者へ売却するという方法があります。
売却できれば、土地を手放すだけでなく、売却代金を受け取れる可能性があります。
もちろん、すべての土地が簡単に売れるわけではありません。土地の場所、面積、形状、接道状況、地目、建物の有無、周辺の需要などによって、売却できる可能性は大きく変わります。
しかし、「こんな土地は売れないだろう」と所有者の方だけで判断してしまうのは、少しもったいないかもしれません。
私たちが不動産売却のご相談を受けていると、「古い土地だから売れないと思っていた」「山林だから売れないですよね？」「家が古すぎるので無理ですよね？」「遠方にある土地なので、どうしようもないと思っていました」
といったご相談をいただくことがあります。しかし、実際には土地ごとに状況が違います。
例えば、
・隣接地の所有者に購入してもらう
・周辺の方に購入希望者がいないか探す
・古家付き土地として売却する
・建物を解体して土地として売却する
・土地の利用方法を考えて売却を検討する
など、物件によってさまざまな方法が考えられます。もちろん、調査した結果、「売却が難しい」という結論になることもあります。だからこそ、まずは「売れるのか、売れないのかを調べる」ことが大切です。
「国に返す」か「売却する」かを比較してみましょう
相続した不要な土地を手放したい場合、
① 売却する
② 相続土地国庫帰属制度を利用する
という選択肢があります。どちらが適しているかは、土地によって異なります。
売却できる可能性がある土地であれば、まず売却査定を受けてみる。
一方で、売却が難しく、国庫帰属制度の要件を満たす可能性があるのであれば、法務局に相談して制度の利用を検討する。このように、それぞれの方法を比較して考えることが大切です。
相続した土地を、「いつか考えよう」「今は使わないけれど、そのままでいいだろう」
と放置してしまうと、時間が経つほど問題が複雑になることがあります。
「いらない土地だから何もしない」のではなく、
売却するのか、国庫帰属制度を利用するのか、それとも別の方法を検討するのか。
早めに方向性を考えておくことが大切です。
きれいハウジングでは、相続した土地や空き家について、「売却できるのか」「どのような方法が考えられるのか」というところから一緒に考えます。国庫帰属制度を利用することが適している土地もあれば、売却という方法が適している土地もあります。だからこそ、「いらない土地だから国に返す」と決める前に、
「この土地は売却できないだろうか？」と一度確認してみてはいかがでしょうか。
相続不動産・空き家・土地の売却でお困りの方は、わたくし草留までお気軽にご相談ください。
