皆さんこんにちは。
私は薩摩川内市を拠点に、不動産売却専門家として活動している草留裕也です。
「空き家を売るなら、きれいにリフォームしたほうが高く売れるのでは？」
空き家を所有されている方から、このようなご相談をいただくことがあります。
確かに、古く傷んだ家よりも、きれいに手入れされた家のほうが買主様から見た印象は良くなります。
しかし、「売却前にお金をかけてリフォームすれば、売却価格も上がる」かというと、必ずしもそうとは限りません。
むしろ、空き家の状態によっては、リフォームにかけた費用を売却価格で回収できず、結果的に売主様の負担が大きくなってしまうこともあります。
今回は、空き家を売却する際に「リフォームするべきか？」について、売却をお考えの方に知っておいていただきたいポイントをお話しします。
「売るためのリフォーム」は、住むためのリフォームとは違います
ご自身がこれから住む家であれば、
「キッチンを新しくしたい」
「おしゃれな壁紙にしたい」
「お風呂を最新の設備にしたい」
など、好みや生活スタイルに合わせてリフォームすることに意味があります。
しかし、売却する空き家の場合は少し考え方が違います。
なぜなら、その家を購入する方がどのような家にしたいのかは、まだ分からないからです。
売主様が良かれと思って選んだ壁紙や床材、キッチンなどが、買主様の好みに合うとは限りません。
せっかく数百万円をかけてフルリフォームしたのに、「自分たちの好みにリフォームしたい」
と考える買主様からすると、かえって購入しづらくなるケースもあります。
だからこそ、空き家を売却する場合は、「きれいにすること」よりも「どこまでお金をかけるか」を考えることが重要です。
まずはリフォームする前に「そのまま売れるか」を考える
空き家を売ろうと思ったとき、最初にリフォーム会社へ相談する方もいらっしゃいます。
もちろん、それも一つの方法です。
ただ、売却を目的としているのであれば、私はその前に不動産会社へ相談することをおすすめします。
なぜなら、
「この地域で、この築年数の家がどのくらいの価格で売れているのか」
「この家はリフォームしない状態でも売れる可能性があるのか」
「リフォームした場合、その費用を売却価格に上乗せできるのか」
を考える必要があるからです。
例えば、500万円で売却できそうな家に300万円かけてリフォームしたとしても、800万円で売れるとは限りません。むしろ、
500万円でそのまま売却する
という選択肢のほうが、売主様の手元に残るお金が多い場合もあります。
リフォームするなら「買主が困る部分」を優先
では、リフォームは一切しないほうがいいのでしょうか？
もちろん、そういうわけではありません。
ポイントは、「買主様が購入を判断するときにマイナスになりやすい部分」を優先することです。
例えば、
・雨漏りや水漏れなどの不具合
・壊れている給湯器や設備
・トイレや浴室などの著しい劣化
・床の大きな傷み
・建物の安全性に関わる部分
・室内に残された大量の家財
などです。
見た目をおしゃれにすることよりも、まずは「安心して住める状態か」「購入後に大きな修繕費が発生しないか」という部分を考えることが大切です。
「リフォーム」より「家財処分・清掃」が効果的なことも
空き家の場合、長年住んでいた家具や家電、荷物などがそのまま残っているケースも少なくありません。
このような場合、何百万円もかけてリフォームするより、家財を整理して、室内をきれいに清掃する。
それだけでも、購入希望者が受ける印象は大きく変わります。
特に空き家は、荷物が残っていることで「狭い」「古い」「暗い」という印象を与えてしまうことがあります。
売却前に必要なのは、必ずしも「新しくすること」ではありません。
その家本来の状態を分かりやすく見せることも、とても大切です。
古い空き家は「解体して更地」のほうが良い場合もあります
もう一つ、忘れてはいけないのが「建物を残すのか、解体するのか」という選択です。
築年数が古く、建物の状態も悪い場合、
「リフォームして中古住宅として売る」よりも、「建物を解体して土地として売る」
ほうが買主様を見つけやすいケースもあります。
特に、建物の老朽化が進んでいる場合や、現在の住宅需要に合わない間取りの場合は、無理にリフォームすることが得策とは限りません。ただし、解体すれば必ず売りやすくなるというものでもありません。
解体費用が必要になるほか、建物がなくなることで土地の税負担が変わる場合もあります。
そのため、「リフォーム」「現状のまま売却」「解体して土地として売却」の3つを比較して考えることが大切です。
一番大切なのは「いくらかけるか」ではなく「いくら残るか」
空き家を売却するとき、つい
「少しでも高く売りたい」と考えてしまいます。
もちろん、それは当然のことです。
しかし、売却では「売却価格」だけを見るのではなく、リフォーム費用や解体費用、家財処分費などを差し引いたあとに、最終的にいくら手元に残るのかを考える必要があります。
例えば、
A：500万円で現状のまま売却
B：200万円かけてリフォームし、650万円で売却
この場合、単純に売却価格だけを見るとBのほうが高く見えます。
しかし、リフォーム費用を考えると、
Aの手元に残る金額 → 500万円
Bの手元に残る金額 → 450万円
となります。
このように、「高く売ること」と「手元に多く残すこと」は同じではありません。
空き家の売却は、リフォームする前にご相談ください
空き家を売却する際、「このままでは売れないのでは？」「リフォームしたほうがいいのでは？」
と考える方は多いと思います。
しかし、実際には、リフォームせずにそのまま売却したほうが良いケースもあります。
反対に、最低限の修繕をすることで売却しやすくなるケースもあります。
さらに、リフォームではなく、家財処分・清掃・解体など、別の方法を選択したほうが良い場合もあります。
だからこそ、リフォームを始める前に、その家を「どのような状態で売るのが一番良いのか」を考えることが重要です。
薩摩川内市に空き家を所有されていて、
「売却するか迷っている」
「リフォームしたほうがいいのか分からない」
「古い家なので売れるか心配」
「解体したほうがいいのか迷っている」
という方は、まずはお気軽にご相談ください。
きれいにリフォームすることを前提にするのではなく、その空き家にとって、売主様にとって、どの方法が一番良いのか。
売却を専門にお手伝いする不動産会社として、一緒に考えさせていただきます。
