皆さんこんにちは。
私は薩摩川内市を拠点に、不動産売却専門家として活動している草留裕也です。
不動産の売却・購入を進めるうえで、「接道義務」という言葉を一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。
接道義務は、建物が建てられる土地かどうかを左右する、とても重要な基準です。
この記事では、基本的な考え方と、実際の現場で起こりやすいトラブル例をわかりやすく解説します。
接道義務の基本的な考え方
● 建築基準法で定められた“絶対条件”
建物を建てるためには、原則として
幅4ｍ以上の道路に、土地が2ｍ以上接していなければならない
という決まりがあります（建築基準法43条）。
この条件を満たさない土地は「再建築不可」と判断され、
・建替えができない
・増改築が制限される
・資産価値が大きく下がる
などの影響が出ます。
● “道路”として認められるものとは？
売買現場では、単に「前の道が車が通れればOK」ではありません。
以下のいずれかに該当する場合にのみ「道路」と認められます。
- 42条1項1号道路（公道）
普段私たちが使う一般の道路。市道・県道など。 - 2項道路（いわゆるセットバックが必要な道）
幅4ｍ未満の古い道。中心線から2ｍ後退して建物を建てる必要がある。 - 位置指定道路（開発時に指定された私道）
昔の分譲地でよく見られる、役所に指定された私道。 - 開発道路
開発行為で整備された道路。
※ よくある勘違いですが、
「舗装している私道」＝「建築基準法上の道路」
とは限りません。
● 接道義務は売主側も要チェック
売主様の中には、
「長年住んでいたから当然建て替えできると思っていた」
という方も珍しくありません。
しかし 昔は建てられたが、現在の基準では建て替え不可 というケースもあります。
売却前に必ず
・法務局の地図
・市役所の道路管理担当
・建築指導課
で、その道が“道路”として認定されているかを確認しておくことが大切です。
接道義務で起こりやすいトラブルと注意点
● トラブル① 「道路だと思っていたら道路ではなかった」
見た目は道路でも、私道で未指定というケースは意外と多いです。
位置指定道路の“指定番号”が見つからないと、建築基準法上の道路として認められません。
こうした土地は、
・建て替え不可
・住宅ローン審査に通らない
・価格が大きく下落する
など、売買に大きな影響が出ます。
→ 事前確認が最重要。
● トラブル② セットバックを知らずに購入し、想定より土地が小さくなる
2項道路の場合、
・その道路の中心から2ｍ
を確保するため、敷地の一部を道路として提供する必要があります。
この「セットバック」を知らずに購入すると、
「購入後に建物を建てられると思っていた広さが確保できない」
という事態に。
→ 案内時・重説時にしっかり説明することが必須。
● トラブル③ 私道の通行・掘削承諾が必要だった
建物建築や上下水道工事には、私道の掘削承諾が必要です。
しかし共有者全員から承諾が得られないと工事ができないことも。
特に相続で所有者が増えていたり、不在地主がいる場合は要注意です。
→ 私道は「通行権」「掘削承諾」の確認が命。
● トラブル④ 再建築不可物件なのに“建て替えできる”と誤解される
売主様も買主様も、「家が建っている＝建て替えできる」と思いがちです。
しかし現行法で接道義務を満たしていないと、再建築不可のままです。
再建築不可物件は
・価格が安く設定される
・投資目的以外では売れにくい
・金融機関の融資が通らない
など特徴があるため、正しい説明が必要です。
接道義務は不動産売買の“根幹”になる重要ポイント
接道義務は、不動産売買の価値や活用方法に直結する非常に重要な要素です。
- 「道路の種類」「接道状況」は必ず事前にチェック
- 見た目が道路でも、法的に道路と扱われないことがある
- セットバックや私道承諾は売買後のトラブルの原因になりやすい
不動産の売却や購入を検討されている方は、
ぜひ早めに専門家へご相談いただき、
接道状況をしっかり確認したうえで進めることをおすすめします。
