皆さんこんにちは。
私は薩摩川内市を拠点に、不動産売却専門家として活動している草留裕也です。
不動産の売却相談で、不安の声の一つとして
「前面道路が私道で、しかも持分が無いのですが大丈夫でしょうか？」
というケースです。
結論から言えば、私道に持分が無い不動産でも売却は可能です。 ただし、公道に接道している物件と比べると、 事前に整理・説明しておくべきポイントが多くなります。
この記事では、
- 接道が私道で持分が無い場合の主なリスク
- 売却時に問題になりやすい点
- 事前に取るべき具体的な措置
を、売主様目線でわかりやすくまとめます。
そもそも「私道で持分が無い」とは？
私道とは、国や市町村が管理する公道ではなく、 個人や複数人が所有している道路のことをいいます。
その私道について、
- 自分の土地に私道の持分が無い
- 隣地や第三者が私道を単独または共有で所有している
このような状態を「私道で持分が無い」といいます。
現在は問題なく通行できていても、 法的な権利関係が曖昧なままになっているケースも少なくありません。
接道が私道で持分が無い場合の主なリスク
① 通行できなくなるリスク
内容
現在は慣習的に通行できていても、 将来的に私道所有者から通行を制限される可能性があります。
売却への影響
- 買主様が不安を感じる
- 住宅ローン審査でマイナス評価になる
取るべき措置
- 通行承諾書を取得し、書面で残す
- 長年通行してきた事実を整理しておく
② 掘削（上下水道・ガス工事）ができないリスク
内容
私道の地下に水道管・下水管・ガス管が通っている場合、 将来の修繕や引き直し工事の際に、 私道所有者の掘削承諾が必要になることがあります。
売却への影響
- 建替えやリフォームが制限される
- 金融機関が融資に慎重になる
取るべき措置
- 通行・掘削承諾書を取得できるか確認
- 配管の位置や経路を把握しておく
③ 再建築できない可能性
内容
建築基準法では、 原則として幅員4m以上の道路に2m以上接道していることが求められます。
私道であっても条件を満たせば建築可能ですが、 条件を満たさない場合は再建築不可と判断されることがあります。
売却への影響
- 土地の評価が大きく下がる
- 買主様が限定される
取るべき措置
- 建築住宅課で建築基準法上の道路か確認
- 再建築の可否を明確にする
④ 住宅ローンが通りにくいリスク
内容
金融機関は、私道の権利関係を非常に重視します。 特に持分が無い場合、 通行・掘削の権利が不明確だと融資が否決されることもあります。
売却への影響
- 現金買主に限定されやすい
- 売却期間が長期化しやすい
取るべき措置
- 承諾書の有無を整理
- 不動産会社を通じて金融機関目線で確認
⑤ 将来トラブルに発展するリスク
内容
私道所有者が代替わりした際に、 これまでの慣習が通用しなくなることがあります。
売却への影響
- 通行や工事を巡るトラブル
- 買主様からのクレームや責任問題
取るべき措置
- 合意内容をできる限り書面で残す
- 重要事項説明で丁寧に説明する
私道で持分が無い不動産は本当に売れない？
「私道で持分が無い＝売れない」と思われがちですが、 実際には
- 状況が整理されている
- リスクが正しく説明されている
- 価格設定が適正である
この条件が揃えば、成約に至るケースは少なくありません。
問題なのは、 私道についての説明が不十分なまま売り出してしまうことです。
売却前に必ずやっておきたいこと
①登記簿・公図で私道の所有関係を確認する
②役所で建築基準法上の扱いを確認する
③通行・掘削承諾の可否を整理する
④不動産会社とリスクを共有し、説明方針を決める
「売れない不動産」ではなく「説明が必要な不動産」
接道が私道で、しかも持分が無い場合、 確かに注意点は多くなります。
しかしそれは、 売れない不動産なのではなく、準備と説明が必要な不動産というだけです。
不安を感じたまま先送りにするより、 まずは現状を整理し、選択肢を把握することが第一歩です。
私道・再建築・相続など、判断が難しい不動産についても、 無理に売却を勧めることはありません。 状況に合った進め方を、一緒に考えていきましょう。
薩摩川内市の土地や建物、不動産売却の相談はきれいハウジングにご相談ください！！
