皆さんこんにちは。
私は薩摩川内市を拠点に、不動産売却専門家として活動している草留裕也です。
さらに、相続や終活に関わるシニアライフカウンセラーとしても、皆さまの“これからの暮らし”を考えながらサポートしています。
前回は「相続不動産を売却したいが、手順が分からない」という方に向けて概要をご紹介しました。
今回はさらに踏み込み、具体的な手続きの流れやよくあるトラブルの回避法、そして売却を成功させるために必要な視点を解説します。
相続不動産売却の基本的な流れ
①相続登記（名義変更）
不動産を売却するには、まず被相続人（亡くなった方）の名義から相続人へ変更する必要があります。令和6年4月からは相続登記が義務化されているため、早めの対応が重要です。司法書士が手続きを代行するのが一般的です。
※相続登記が義務化について
これにより、不動産を相続した相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務となりました。
もし、正当な理由なくこの義務を怠ると、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
②権利関係と不動産の調査
登記簿で抵当権や差押えの有無を確認し、土地の境界や現況調査も行います。必要に応じて測量士による境界確定測量を依頼します。
③査定と売却方針の決定
近隣の取引事例や地価、公的評価額などを基に査定を実施します。相続税納付の期限が迫っている場合は、早期売却を優先する判断も必要です。
④売却活動
広告・インターネット・既存顧客への紹介を通じて買主を探します。空き家であれば清掃や残置物整理をしておくと印象が良くなります。
⑤売買契約の締結
契約条項では「境界確認」「残置物処理」「引渡し時期」を明記することがトラブル防止につながります。司法書士が登記の準備を進めます。
⑥決済・引渡し
買主から代金を受領し、司法書士が所有権移転登記を申請します。仲介手数料や登記費用などの精算もこの時点で行われます。
売却前に確認しておくべき重要ポイント
- 相続登記は完了しているか
- 相続人は何人いるか、全員の同意は得られているか
- 土地の境界は確定しているか
- 建物の劣化や残置物の有無
- 遺産分割協議は終わっているか
これらを売却前に整理しておくと、後の工程がスムーズになります。
よくあるトラブルと専門的な回避方法
- 相続人同士の対立 → 早期に遺産分割協議書を作成。弁護士を交えるのも有効。
- 境界不明確 → 測量士による境界確定測量を実施。売却前に済ませるのが安心。
- 残置物の処理 → 契約で「完全撤去」か「現況渡し」かを明確にする。
- 税金・費用の見落とし → 税理士に事前相談し、手残り額を試算しておく。
専門家の関与が成功のカギ
相続不動産売却は、多くの専門家が関与する複合的な手続きです。
- 司法書士：相続登記、権利移転登記
- 土地家屋調査士：境界確定測量
- 税理士：譲渡所得税・相続税の申告
- 不動産会社：価格査定・広告・契約調整
これらの専門家と連携しながら進めることで、売却は格段にスムーズになります。
売却にかかる主な費用と負担の分担
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 測量・境界確定費用
- 仲介手数料（上限：売却価格×3％＋6万円＋消費税また、800万円以下の売却価格の場合は上限：30万円＋消費税）
- 残置物処分費用、場合によっては解体費用
- 税金（譲渡所得税、印紙税など）
売却価格だけでなく「最終的に手元にいくら残るか」を把握することが重要です。
売却方法の選択肢とメリット・デメリット
- 一般市場での売却（仲介）：高値が狙えるが時間がかかる
- 不動産会社への買取：早期現金化が可能だが価格は低め
- 相続人間での代償分割：市場に出さずに処理できるが、資金負担が発生する場合あり
目的に応じた売却方法の選択が、失敗を防ぐポイントです。
わたくし草留に、ご相談ください！！
相続不動産売却は、法律・登記・測量・税務といった複数の要素が絡み合うため、一般の方だけで進めるのは困難です。
正しい流れを理解し、専門家と連携して準備を整えることが、スムーズかつ安心できる売却への近道です。
次回は、さらに踏み込んで「売却にかかる税金と控除のポイント」について解説します。
もし、相続不動産の売却や管理について迷われている方は、「きれいハウジング」にぜひご相談ください。
当社は、不動産売却の専門知識はもちろん、相続や終活に関わるシニアライフの視点も取り入れながら、皆さまに安心して進めていただけるサポートを行っています。
まずはお気軽にご相談ください。
あなたの大切な不動産が、これからの暮らしに役立つよう全力でお手伝いします。
